今年夏天，市場轉(zhuǎn)型研究所（IMT）與美國能源部共同發(fā)起的“更好的建筑聯(lián)盟”計(jì)劃聯(lián)合發(fā)布了新一屆的綠色租賃領(lǐng)袖的評選結(jié)果。該項(xiàng)評選旨在表彰在建筑租賃過程中成功將能效指標(biāo)寫入租賃合同的企業(yè)，并鼓勵(lì)房東和租戶圍繞可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)展開合作。落基山研究所憑借Boulder Commons凈零租賃項(xiàng)目成功當(dāng)選為綠色租賃領(lǐng)袖之一，而這一建筑也已經(jīng)在今年8月成為落基山研究所博爾德辦公室的所在地。
綠色租賃領(lǐng)袖計(jì)劃的成立旨在為綠色租賃合同的構(gòu)成因素設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，并通過解決房東和租戶間的利益分配這一無形障礙（即由于房東擁有房產(chǎn)所有權(quán)而租戶支付用能成本而導(dǎo)致的能效成本與收益的不匹配）來推廣綠色建筑。這一利益分配問題一直以來都在影響建筑能效升級方面的投資進(jìn)展。
解決這一長久以來的利益分配問題也許并不像實(shí)施其他氣候和能源解決方案（例如發(fā)明甲烷探測無人機(jī)來探測天然氣泄漏）一樣令人激動(dòng)，但它對環(huán)境與經(jīng)濟(jì)影響深遠(yuǎn)。目前，建筑物的碳排放占全美碳排放總量的1/3以上，其中商業(yè)建筑中有半數(shù)都以租賃方式運(yùn)營。在2015年的報(bào)告中，市場轉(zhuǎn)型研究所預(yù)測綠色租賃有望能夠降低美國辦公建筑能源消耗量高達(dá)22%。一旦得到有效應(yīng)用，綠色租賃每年能夠?yàn)槊绹k公室租賃市場節(jié)省33億美元的成本支出，同時(shí)為租戶提供更優(yōu)質(zhì)的空間，為房東帶來更強(qiáng)的競爭力。
計(jì)劃實(shí)施4年來，市場轉(zhuǎn)型研究所不僅著眼于通過改進(jìn)合約的方式促使綠色租賃克服利益分配管理的問題，更積極推動(dòng)綠色租賃產(chǎn)業(yè)向綠色建筑領(lǐng)域的發(fā)展規(guī)?？待R。
市場轉(zhuǎn)型研究所市場參與部主管Adam Sledd表示：“不斷推動(dòng)綠色租賃標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)步非常重要，確保建筑租賃能夠促進(jìn)——而不是阻礙——高能效建筑的發(fā)展。隨著綠色建筑逐漸成為主流，凈零能耗建筑與區(qū)域的開發(fā)逐漸獲得全美范圍內(nèi)的關(guān)注，租賃協(xié)議也需要與時(shí)俱進(jìn)，變得更加先進(jìn)與成熟?！?/p>
根據(jù)本年度的綠色租賃領(lǐng)袖計(jì)劃的觀察，以下三大趨勢將持續(xù)推動(dòng)綠色租賃產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
1: 租戶的需求不斷提高
市場轉(zhuǎn)型研究所發(fā)現(xiàn)，綠色租賃產(chǎn)業(yè)中最具創(chuàng)新性的進(jìn)展都是由租戶需求作為主導(dǎo)因素推動(dòng)的。Sledd補(bǔ)充道：“現(xiàn)在租戶更加傾向于能夠體現(xiàn)企業(yè)文化的辦公空間，他們越來越認(rèn)可綠色建筑對于員工健康、生產(chǎn)力、滿意度以及人才招聘和保留所具有的重要意義。”
租戶對企業(yè)文化——以及高性能的工作場所將如何深化企業(yè)文化——有了更深刻的理解，這也意味著租戶對租賃的期待與需求有了更清楚的認(rèn)識，因而在租賃合約中添加了更詳盡、更有針對性的細(xì)節(jié)要求。
作為2017年綠色租賃領(lǐng)袖之一，多倫多道明銀行的例子就展示了租戶的愿景在推動(dòng)綠色租賃方面的影響力。道明銀行總部位于多倫多市中心，是世界首個(gè)獲得WELL建筑標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的建筑。該標(biāo)準(zhǔn)以建筑性能表現(xiàn)為基礎(chǔ)，測量、認(rèn)證和監(jiān)控影響人類健康與幸福感的各種指標(biāo)（包括空氣、水、營養(yǎng)、光照、健康、舒適和心理等）。道明銀行總部進(jìn)行的為期18個(gè)月、涵蓋面積2.5萬平方英尺的租賃建筑能效改善項(xiàng)目，雖然最初是由租戶發(fā)起的，但最終也得到了房東的大力支持，由雙方共同合作完成。
在2016年加拿大綠色建筑委員會國家會議的展示活動(dòng)中，道明銀行的房東Cadillac Fairview公司代表指出：“人力資本能夠驅(qū)動(dòng)企業(yè)文化，同時(shí)能夠評測房地產(chǎn)的質(zhì)量與價(jià)值”，認(rèn)識到這一點(diǎn)是該公司支持租賃建筑能效改善項(xiàng)目的一個(gè)關(guān)鍵動(dòng)力。
2: 房東積極性不斷提高
總體而言，房東越來越愿意與尋求綠色租賃的租戶合作，但他們不太可能主動(dòng)開始或推動(dòng)發(fā)展更創(chuàng)新的解決方案。
僅僅是在租賃合約中增設(shè)一些最基本的綠色租賃條款，例如規(guī)定在建筑中安裝次級計(jì)量表系統(tǒng)或LED照明系統(tǒng)等，已經(jīng)讓許多房地產(chǎn)企業(yè)花費(fèi)了數(shù)年的時(shí)間。Sledd解釋道：“雖然這些改善項(xiàng)目也是值得贊賞的，但其發(fā)展的速度與規(guī)模遠(yuǎn)不足以推動(dòng)綠色租賃成為常態(tài)?！?/p>
美國總務(wù)管理局則是這一領(lǐng)域的一個(gè)特例。作為美國最大的建筑房東，美國總務(wù)管理局擁有并管理著面積超過10億平方英尺的建筑。作為在業(yè)內(nèi)有著重要影響力的機(jī)構(gòu)，它積極引領(lǐng)房東和租戶雙方共同實(shí)現(xiàn)綠色租賃合約結(jié)構(gòu)的開發(fā)、應(yīng)用與普及。綠色租賃將聯(lián)邦政府目標(biāo)（如對納稅人資金的有效管理和增強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施彈性建設(shè)）與租戶偏好（如舒適度、高質(zhì)量辦公空間）進(jìn)行有效整合，為私營部門在綠色租賃方面的發(fā)展做出了榜樣。
近期，落基山研究所和市場轉(zhuǎn)型研究所以及總務(wù)管理局任務(wù)組共同開展了一項(xiàng)重要的工作：收集簡單、可執(zhí)行的、企業(yè)自發(fā)進(jìn)行的綠色租賃標(biāo)準(zhǔn)和租賃合約范本，從而為總務(wù)管理局和其他租戶提供更多高性能的辦公空間。（點(diǎn)擊這里查看這些標(biāo)準(zhǔn)與租賃合約范本）
3: 房東與租戶的合作具有開創(chuàng)性價(jià)值
如果房東與租戶能從一開始就積極開展合作，將很有可能帶來開創(chuàng)性的結(jié)果。這樣的合作模式目前并不多見，因此開發(fā)這類合作項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)行業(yè)突破才顯得至關(guān)重要。
落基山研究所正在進(jìn)行的Boulder Commons凈零能耗租賃項(xiàng)目就是一個(gè)這樣的例子，它是科羅拉多州首個(gè)凈零能耗租賃的案例，也是美國首個(gè)建筑面積超過10萬平方英尺的多租戶凈零能耗租賃項(xiàng)目。雖然業(yè)主自用型凈零能耗建筑的價(jià)值較為明確（降低能源和運(yùn)行成本，提高員工生產(chǎn)力，減少員工病假天數(shù)），但這些價(jià)值對于租賃建筑的房東和租戶雙方的意義取決于一種更復(fù)雜的關(guān)系。當(dāng)能源用量和成本都以年度為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算時(shí)，我們該如何以月為單位校準(zhǔn)節(jié)能量？
從項(xiàng)目初始階段，落基山研究所就與建筑開發(fā)商Morgan Creek Ventures公司以及法律團(tuán)隊(duì)Holland and Hart一同管理節(jié)能量核算過程，并開發(fā)了新的凈零能耗租賃產(chǎn)業(yè)模型，幫助雙方實(shí)現(xiàn)各自目標(biāo)。
Morgan Creek Ventures公司Andrew Bush表示：“Boulder Commons項(xiàng)目為可持續(xù)發(fā)展設(shè)立了更高的標(biāo)準(zhǔn)，而且租戶與我們秉承著同樣的企業(yè)責(zé)任感。落基山研究所作為主要承租人和合作伙伴，在開發(fā)租賃模式方面給予了我們不可替代的幫助，充分考量了房東與租戶的年度凈零能耗目標(biāo)與利益，幫助我們?nèi)〉昧烁蟮某煽儭！?/p>
推動(dòng)市場進(jìn)步
綠色租賃在規(guī)?；l(fā)展過程中為業(yè)主、房東、租戶和環(huán)境多方帶來了巨大利益，Boulder Commons項(xiàng)目僅僅體現(xiàn)了其中的冰山一角。
落基山研究所項(xiàng)目經(jīng)理Cara Carmichael表示：“眾所周知，建筑產(chǎn)業(yè)中的大部分人都是跟隨者，沒人愿意成為先行者。我們成為了綠色租賃的第一人，并且我們希望分享這一經(jīng)驗(yàn)，從而推廣優(yōu)秀的租賃模式促進(jìn)市場向凈零能耗發(fā)展。如果我們不能出臺一項(xiàng)能夠廣泛解決利益分配和綠色租賃問題的解決方案，就永遠(yuǎn)無法實(shí)現(xiàn)我們的氣候目標(biāo)?！?/p>
落基山研究所的官方網(wǎng)站公開發(fā)布了Boulder Commons項(xiàng)目的租賃合同，以此來鼓勵(lì)后來者參考與效仿。
如果一家業(yè)主或租戶想要追求綠色租賃，他們現(xiàn)在將可以輕而易舉地獲得所需的工具。市場轉(zhuǎn)型研究所的綠色租賃文庫為業(yè)主或租戶公開提供了各種實(shí)現(xiàn)綠色租賃所需的工具、案例分析及其他資源?，F(xiàn)在我們要做的就是在租戶的需求和業(yè)主的認(rèn)知之間搭起一座橋梁。
Sledd認(rèn)為：“對于業(yè)主而言，提供高性能空間和綠色租賃選項(xiàng)是一種競爭優(yōu)勢，而不是負(fù)擔(dān)。市場轉(zhuǎn)型研究所將持續(xù)分享相關(guān)經(jīng)驗(yàn)與成功案例，鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖為實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)提供幫助?！?/p>
如今，市場轉(zhuǎn)型研究所與產(chǎn)業(yè)貿(mào)易組織正開展合作，通過房東-租戶能源合作計(jì)劃與全美房東和租戶企業(yè)攜手推廣綠色租賃模式的應(yīng)用。該計(jì)劃為企業(yè)提供了實(shí)現(xiàn)高性能的辦公建筑指明了發(fā)展路線，同時(shí)在租賃、選址和更多方面試驗(yàn)新型節(jié)能技術(shù)。市場轉(zhuǎn)型研究所也在積極與擁有或使用小規(guī)模商業(yè)建筑的小企業(yè)業(yè)主與租戶展開合作，這些小規(guī)模商業(yè)建筑占全美商業(yè)房地產(chǎn)建筑的94%。
與此同時(shí)，全新的“綠色租賃領(lǐng)袖”網(wǎng)站已經(jīng)于9月份上線，敬請關(guān)注并期待下一屆綠色租賃領(lǐng)袖的評選！
Kelly Vaughn，落基山研究所傳播經(jīng)理
